房市重回買方市場，正是看屋好時機。
但房價陷入盤整期，價格混亂，
唯有做好功課，才能買到價格合理的夢幻好屋
文／盧昱瑩 圖／黃建賓
2009年4月 Cheers雜誌
台北市民權東路六段，這裡在去年房價最高點時，曾經一坪飆上近50萬元。去年12月，魏小姐一家在此買了一間新成屋，當時該區一坪的行情已跌至35?40萬元，最後她以每坪29萬元成交。
魏小姐沒有特別會殺價，她只是「等」，等上2、3年，等到有賣方急著把房子脫手。今年總算讓她等著，因為「買方市場」回來了！
隨著金融海嘯大浪打來，台灣房市從去年總統大選過後便開始向下修正。以台北市為例，永慶房屋統計，去年3、4月台北市房價平均37.2萬元／坪，如今已跌到 28.1萬元／坪，交易量也持續創新低。房市不景氣，正是談價格的好時機，近來看屋民眾的確增多。以提供新成屋、預售屋案件為主的網路地產王公司來看，執行長何至元觀察，網站流量自農曆年後便成長了15?20％。
然而，看屋者多，實際購屋者少。住商不動產專案主任徐佳馨表示，賣方對於房價仍有期待，價格很難壓下來，像是內湖捷運近期即將通車，賣方等通車，成交件數就少；此外，選在去年房市最高點之前才進場的投資客，現在更不想賠錢賣，因此形成買賣雙方的價格拉鋸戰，成交期因而拉長。
不過，徐佳馨也提到，去年11、12月金融風暴發酵後，已有屋主開始繳息不正常，「2個月沒繳先被警告，6個月沒繳，屋子就只好淪落到法拍市場。」因此她預測，今年6、7月會有不少法拍案件釋出，換言之，房價再往下探底的可能性大增。
對於首購族，或是欲換屋的民眾，現在正是多看、多比較的好時機。
特殊物件、非市中心好談
過去房市景氣大好時，豪宅、店面和小套房這類特殊物件，是投資客投機的大好天堂，但隨著房市轉趨低迷，這些物件也是他們最感困擾的標的。
《住展》雜誌研發長倪子仁指出，投資客的房子賣不掉、租不出去，再加上房貸壓力，如果你現在想要接手，這些特殊物件的價格會比較好談。只是要先考慮，如果你是買小套房或店面然後打算出租，現在的租金行情都下調至少1成，而且租不租得出去也是問題。另外，供給量大的地區，租金行情也十分混亂，「單一個體戶太多的套房，最好避免，」倪子仁建議。
若以地點來看，跟著市中心房價起漲的郊區，會是適合議價的地區。倪子仁分析，台北市南港、內湖、文山區之前的新成屋最高開到每坪70萬元，現在回檔到60萬元，等到捷運內湖線通車，利多出盡，房價就得回到市場供需面來看。「55萬元看有沒有支撐。」他進一步強調，當遠離市中心的房價開到50萬元一坪，很多人會乾脆選擇買市中心（如北市大安區）的中古屋，除了交通便利，房價抗跌更是誘因。「這就表示非市中心的房價已經開的太高，」如此一來，要談價錢也比較容易。台北縣如三峽、林口等推案量、餘屋量大的地區，也有斡旋空間。
整體而言，倪子仁預估，下半年台北市房價還會向下修正5～10％，台北縣也有10?15％的下修空間，中南部更大，超過20％。
賣方心急，買方就強勢，要能成功談價，遵循以下3原則，就能使你議價攻無不克。
原則1 問銀行，確定市場行情
所有專家都會告訴你：「不要漫天喊價！」不懂行情而亂砍價，根本買不到房子。
買屋前6個月至1年的時間，就要開始看屋。部落客水瓶貓，常在婚禮社群網站上被問到殺價絕技，她當初看了1年多，跑遍台北縣中永和、新店、安坑等地3、50間房子，去年1月決定落腳現在的住處，「看愈多就會愈實際，」她說。
走進水瓶貓位於三重的家，以白色為基調的日式鄉村裝潢風格，整個空間散發出暖意，居家一隅的乾燥花和手作布置，更將白色妝點出驚喜。笑稱自己殺價殺得不夠低，但其實與附近開價約700萬元、同樣是三房的房子比較，這間三房中古屋她從530萬元殺到400多萬元，已經相對便宜。
房仲網站、政府網站公布的成交價，水瓶貓只作為參考，因為最精準的成交價格，來自於「銀行」。一開始，她先打電話到往來銀行的房貸部詢問：某路段、屋齡約10年的房子成交價大約多少？可貸款多少？銀行會估算出一個合理價格，有了底才好與屋主斡旋。
著有《田大權教你精打細算買好厝》、《錢進房市最想問田大權》的大聲行銷顧問公司執行總監田大權也十分贊同這種做法，「因為銀行通常是最保守的。」尤其在房價混亂的現在，殺價要有基準點，如果賣方把價格調高讓你殺，你以為殺了200萬元很多，卻不知賣方還是賺很多。因此，田大權建議回歸基本面，買屋之前在同個區域找3、5間銀行問問，就能找出大致的房價落點。
若是預售屋，也可先問銀行鄰近地區中古屋的行情。「一間房子通常住10～15年就會換，買之前可先問附近10年的同性質案子，房價下跌或拉高了多少，」田大權說明。
懂行情，是確保自己不會當冤大頭。但如果能進一步了解賣方狀況，價錢就能再往下砍。
原則2 賣方急，價格更好談
只要賣方急需用錢，買方就有得談。
一位房仲業者提供一個訣竅：向房屋所在地的地政事務所調閱地政謄本。謄本上會註明標示、所有權、他項3個部份。標示代表著房屋的基本資料，所有權是屋主的基本資料，他項則是顯示銀行設定的貸款金額。「用這個金額去除以1.2，就能知道屋主當初實際的貸款金額是多少，」該名業者解釋，多出0.2的部份是銀行預先估計未來房子可能法拍的執行費用，因此除以1.2之後，就能算出屋主確切的貸款金額。
以他項顯示貸款金額1,200萬元為例，除以1.2，該屋主實際貸款金額就是1,000萬元。假設貸款7 成，就能推估賣方之前的購買價格，「如果他項有第2筆，更說明賣方有二胎房貸，一定很缺錢！」但要注意的是，你得先有房子詳細的地址，才能查到這些資料，而且如果對方沒有貸款，就不會有「他項」這個項目。
以為只有中古屋比較好殺價？其實價格看似頗硬的預售屋也能殺。
原則3 大膽殺，別對建商客氣
1978年次的李小姐，大學畢業後就開始不斷看屋，目前已看過上百個建案。2005年，她和男友看上內湖區的預售屋，只是當時價錢高、他們沒存什麼錢，所以不了了之。半年後，剛好看到路邊廣告，才去看了第2次，而建案再過一星期即將開工。
當時銷售小姐說，只剩下8樓一戶，他們不甘心，隔天再請男友父母去問，結果銷售小姐竟拿了頂樓一戶出來賣。「可能覺得父母比較有經濟能力吧，」李小姐猜測。因為銷售小姐謊報被「抓包」，所以他們後來一行4人才有籌碼大殺價，以8樓價購買頂樓戶。原本29坪、開價1,330萬元的房子，最後以1,000萬元成交，還包括車位。
「男友的爸爸很狠，但也讓我學到不能跟建商客氣，」李小姐笑著說，當天他們開價之後就賴著不走，從晚上6點多一直待到9點多，堅決不讓價，就是要和代銷公司「耗」，從銷售小姐、主管，到最後案場負責人出面，才終於談成。
曾經李小姐也是看到美美的樣品屋，就迫不及待下訂金，有了這次交涉經驗，她更知道殺價時立場要堅定。「不能因為總數大，就覺得10萬元好像沒什麼，你平常1 個月也花不到這麼多。」李小姐強調，銷售公司都有很多話術，例如「你要的單位沒有了」、「價格已經很低」、「捷運快要通車」，但你也不能因此調高心中底價，「寧可回家想一想，先冷靜一下。」
台灣房屋首席總經理彭培業提過，通常一個樣品屋蓋好到所有單位賣完，差不多需要半年，最能夠殺價的時間就是前、後10天。前10天代銷公司想「開市」，後10天則是業務為了衝整體業績，他會為了賺整體業績獎金，而捨棄佣金，所以這兩個時段比較好談價。
另外，「團購」不是只能用在買民生用品，買屋也可以。例如網路地產王會先幫網友向建商談好幾戶特惠價的房子，只要集合超過5個人，就能預約看屋；或是網友對於某建案有興趣，也能集體去談價。雖然團結力量大，但何至元也提醒，不是參與團購的所有人都一定會買，如果10個人中只有1個人打算購屋，就不容易議價。
買屋是人生中最大的一筆支出，如果不想花冤枉錢，務必在談價之前做好功課。
但房價陷入盤整期，價格混亂，
唯有做好功課，才能買到價格合理的夢幻好屋
文／盧昱瑩 圖／黃建賓
2009年4月 Cheers雜誌
台北市民權東路六段，這裡在去年房價最高點時，曾經一坪飆上近50萬元。去年12月，魏小姐一家在此買了一間新成屋，當時該區一坪的行情已跌至35?40萬元，最後她以每坪29萬元成交。
魏小姐沒有特別會殺價，她只是「等」，等上2、3年，等到有賣方急著把房子脫手。今年總算讓她等著，因為「買方市場」回來了！
隨著金融海嘯大浪打來，台灣房市從去年總統大選過後便開始向下修正。以台北市為例，永慶房屋統計，去年3、4月台北市房價平均37.2萬元／坪，如今已跌到 28.1萬元／坪，交易量也持續創新低。房市不景氣，正是談價格的好時機，近來看屋民眾的確增多。以提供新成屋、預售屋案件為主的網路地產王公司來看，執行長何至元觀察，網站流量自農曆年後便成長了15?20％。
然而，看屋者多，實際購屋者少。住商不動產專案主任徐佳馨表示，賣方對於房價仍有期待，價格很難壓下來，像是內湖捷運近期即將通車，賣方等通車，成交件數就少；此外，選在去年房市最高點之前才進場的投資客，現在更不想賠錢賣，因此形成買賣雙方的價格拉鋸戰，成交期因而拉長。
不過，徐佳馨也提到，去年11、12月金融風暴發酵後，已有屋主開始繳息不正常，「2個月沒繳先被警告，6個月沒繳，屋子就只好淪落到法拍市場。」因此她預測，今年6、7月會有不少法拍案件釋出，換言之，房價再往下探底的可能性大增。
對於首購族，或是欲換屋的民眾，現在正是多看、多比較的好時機。
特殊物件、非市中心好談
過去房市景氣大好時，豪宅、店面和小套房這類特殊物件，是投資客投機的大好天堂，但隨著房市轉趨低迷，這些物件也是他們最感困擾的標的。
《住展》雜誌研發長倪子仁指出，投資客的房子賣不掉、租不出去，再加上房貸壓力，如果你現在想要接手，這些特殊物件的價格會比較好談。只是要先考慮，如果你是買小套房或店面然後打算出租，現在的租金行情都下調至少1成，而且租不租得出去也是問題。另外，供給量大的地區，租金行情也十分混亂，「單一個體戶太多的套房，最好避免，」倪子仁建議。
若以地點來看，跟著市中心房價起漲的郊區，會是適合議價的地區。倪子仁分析，台北市南港、內湖、文山區之前的新成屋最高開到每坪70萬元，現在回檔到60萬元，等到捷運內湖線通車，利多出盡，房價就得回到市場供需面來看。「55萬元看有沒有支撐。」他進一步強調，當遠離市中心的房價開到50萬元一坪，很多人會乾脆選擇買市中心（如北市大安區）的中古屋，除了交通便利，房價抗跌更是誘因。「這就表示非市中心的房價已經開的太高，」如此一來，要談價錢也比較容易。台北縣如三峽、林口等推案量、餘屋量大的地區，也有斡旋空間。
整體而言，倪子仁預估，下半年台北市房價還會向下修正5～10％，台北縣也有10?15％的下修空間，中南部更大，超過20％。
賣方心急，買方就強勢，要能成功談價，遵循以下3原則，就能使你議價攻無不克。
原則1 問銀行，確定市場行情
所有專家都會告訴你：「不要漫天喊價！」不懂行情而亂砍價，根本買不到房子。
買屋前6個月至1年的時間，就要開始看屋。部落客水瓶貓，常在婚禮社群網站上被問到殺價絕技，她當初看了1年多，跑遍台北縣中永和、新店、安坑等地3、50間房子，去年1月決定落腳現在的住處，「看愈多就會愈實際，」她說。
走進水瓶貓位於三重的家，以白色為基調的日式鄉村裝潢風格，整個空間散發出暖意，居家一隅的乾燥花和手作布置，更將白色妝點出驚喜。笑稱自己殺價殺得不夠低，但其實與附近開價約700萬元、同樣是三房的房子比較，這間三房中古屋她從530萬元殺到400多萬元，已經相對便宜。
房仲網站、政府網站公布的成交價，水瓶貓只作為參考，因為最精準的成交價格，來自於「銀行」。一開始，她先打電話到往來銀行的房貸部詢問：某路段、屋齡約10年的房子成交價大約多少？可貸款多少？銀行會估算出一個合理價格，有了底才好與屋主斡旋。
著有《田大權教你精打細算買好厝》、《錢進房市最想問田大權》的大聲行銷顧問公司執行總監田大權也十分贊同這種做法，「因為銀行通常是最保守的。」尤其在房價混亂的現在，殺價要有基準點，如果賣方把價格調高讓你殺，你以為殺了200萬元很多，卻不知賣方還是賺很多。因此，田大權建議回歸基本面，買屋之前在同個區域找3、5間銀行問問，就能找出大致的房價落點。
若是預售屋，也可先問銀行鄰近地區中古屋的行情。「一間房子通常住10～15年就會換，買之前可先問附近10年的同性質案子，房價下跌或拉高了多少，」田大權說明。
懂行情，是確保自己不會當冤大頭。但如果能進一步了解賣方狀況，價錢就能再往下砍。
原則2 賣方急，價格更好談
只要賣方急需用錢，買方就有得談。
一位房仲業者提供一個訣竅：向房屋所在地的地政事務所調閱地政謄本。謄本上會註明標示、所有權、他項3個部份。標示代表著房屋的基本資料，所有權是屋主的基本資料，他項則是顯示銀行設定的貸款金額。「用這個金額去除以1.2，就能知道屋主當初實際的貸款金額是多少，」該名業者解釋，多出0.2的部份是銀行預先估計未來房子可能法拍的執行費用，因此除以1.2之後，就能算出屋主確切的貸款金額。
以他項顯示貸款金額1,200萬元為例，除以1.2，該屋主實際貸款金額就是1,000萬元。假設貸款7 成，就能推估賣方之前的購買價格，「如果他項有第2筆，更說明賣方有二胎房貸，一定很缺錢！」但要注意的是，你得先有房子詳細的地址，才能查到這些資料，而且如果對方沒有貸款，就不會有「他項」這個項目。
以為只有中古屋比較好殺價？其實價格看似頗硬的預售屋也能殺。
原則3 大膽殺，別對建商客氣
1978年次的李小姐，大學畢業後就開始不斷看屋，目前已看過上百個建案。2005年，她和男友看上內湖區的預售屋，只是當時價錢高、他們沒存什麼錢，所以不了了之。半年後，剛好看到路邊廣告，才去看了第2次，而建案再過一星期即將開工。
當時銷售小姐說，只剩下8樓一戶，他們不甘心，隔天再請男友父母去問，結果銷售小姐竟拿了頂樓一戶出來賣。「可能覺得父母比較有經濟能力吧，」李小姐猜測。因為銷售小姐謊報被「抓包」，所以他們後來一行4人才有籌碼大殺價，以8樓價購買頂樓戶。原本29坪、開價1,330萬元的房子，最後以1,000萬元成交，還包括車位。
「男友的爸爸很狠，但也讓我學到不能跟建商客氣，」李小姐笑著說，當天他們開價之後就賴著不走，從晚上6點多一直待到9點多，堅決不讓價，就是要和代銷公司「耗」，從銷售小姐、主管，到最後案場負責人出面，才終於談成。
曾經李小姐也是看到美美的樣品屋，就迫不及待下訂金，有了這次交涉經驗，她更知道殺價時立場要堅定。「不能因為總數大，就覺得10萬元好像沒什麼，你平常1 個月也花不到這麼多。」李小姐強調，銷售公司都有很多話術，例如「你要的單位沒有了」、「價格已經很低」、「捷運快要通車」，但你也不能因此調高心中底價，「寧可回家想一想，先冷靜一下。」
台灣房屋首席總經理彭培業提過，通常一個樣品屋蓋好到所有單位賣完，差不多需要半年，最能夠殺價的時間就是前、後10天。前10天代銷公司想「開市」，後10天則是業務為了衝整體業績，他會為了賺整體業績獎金，而捨棄佣金，所以這兩個時段比較好談價。
另外，「團購」不是只能用在買民生用品，買屋也可以。例如網路地產王會先幫網友向建商談好幾戶特惠價的房子，只要集合超過5個人，就能預約看屋；或是網友對於某建案有興趣，也能集體去談價。雖然團結力量大，但何至元也提醒，不是參與團購的所有人都一定會買，如果10個人中只有1個人打算購屋，就不容易議價。
買屋是人生中最大的一筆支出，如果不想花冤枉錢，務必在談價之前做好功課。
徹底改掉不好的生活習慣，抓出不必要的浪費源，收入不增加，一樣能過好日子。
今天看到天下雜誌的文章《Hunch收集全球智慧幫人解答問題，並有平均每人瀏覽175頁之潛力？》
旅遊可以增長見聞、放鬆身心 (2)